看屋筆記:高雄苓雅區一方.淨Ⅲ(個案+價格分析)

一方.淨Ⅲ位於苓雅區,苓雅二路189巷與永泰路84巷的交叉角地,基地面積約126.14坪,為區域少見的小宅建案。個案處於亞洲新灣區內,展覽館、圖書總館、港埠旅運中心..等重大建設皆在個案附近,帶來不少話題性。讓我們來看看一方淨Ⅲ還有哪些特色吧。




建案特點:


1.公園第一排:500坪苓雅兒童公園首排,享永久棟距視野,休閒運動方便。

2.生活機能:苓雅早巿約120公尺(走路約2分鐘),自強夜巿約290公尺(走路約4分鐘),商家林立,生活機能成熟。

3.近光榮碼頭站:輕軌環狀線-光榮碼頭C10站約450公尺(走路約6分鐘)。

一方.淨Ⅲ生活機能圖



建案平面解析:


1.全區為獨棟規劃,標準層為22~32坪,2~3房規劃。

2.同一層4戶2部電梯,使用上沒有問題。

3.車道規劃在A2-2F的下方,會有風水考量的請注意。

4.黃色區塊為兩房22~28坪規劃,A1公園第一排,雙面採光,衛浴有對外窗, 低樓層會被隔壁公寓擋住視野較不佳;A2公園第一排,單面採光,衛浴無對外窗,次臥無對外窗;B1單面採光,陽台面隔壁大樓,採光會有影響,廚房跟客廳在同一區,會影響客廳傢俱規劃。

5.藍色區塊為2+1房32坪規劃,A3公園第一排,擁有獨立玄關,雙面採光,衛浴有對外窗,次臥有柱位會影響傢俱擺設。

一方.淨Ⅲ標準層平面圖



一方.淨Ⅲ1F平面圖

實價登錄分析:


1.亞洲新灣區個案:
一方.淨Ⅲ目前開價約29萬起,預計成交約25-27萬多。
陽光亞灣屋齡1年,平均成交約26.79萬,近期成交約26.2萬。
鳳凰真愛屋齡1年,平均成交約25.87萬,近期成交約25.47萬。

2.地王百貨區個案:
國聯I DO屋齡3年,平均成交約24.29萬,近期成交約24.36萬。
聚馥屋齡6年,平均成交約22.22萬,近期成交約21.36萬。
聯上iHOME屋齡8年,平均成交約25.63萬,近期成交約24.32萬。

3.中央公園區個案:
民生香榭屋齡1年,平均成交約26.11萬,近期成交約26.09萬。
城逸屋齡4年,平均成交約26.18萬,近期成交約26.18萬。
璟時尚屋齡0年,平均成交約29.74萬,近期成交約29.74萬。

4.亞洲新灣區與地王百貨區整體的價格差異不大,但比中央公園區個案來的低約每坪1~2萬左右。一方.淨Ⅲ與同區域的個案相比,整體的價格也是雷同的。一方.淨Ⅲ是符合區域行情。

亞洲新灣區

地王百貨區

中央公園區



評價:


通常大樓在規劃格局時,通常犧牲掉的都是兩房,所以以該區域性來說,鮮少有兩房面公園第一排的產品,為此案的最大的特性之一;另小龍在賞屋時,該巷道很少人會進來這裡面,屬於標準的靜巷住宅區域喔,以上心得供大家參考~

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