潘小龍的快樂賺錢筆記: 看屋筆記：高雄苓雅區一方.淨Ⅲ(個案+價格分析)

一方.淨Ⅲ位於苓雅區，苓雅二路189巷與永泰路84巷的交叉角地，基地面積約126.14坪，為區域少見的小宅建案。個案處於亞洲新灣區內，展覽館、圖書總館、港埠旅運中心..等重大建設皆在個案附近，帶來不少話題性。讓我們來看看一方淨Ⅲ還有哪些特色吧。

建案特點：

1.公園第一排：500坪苓雅兒童公園首排，享永久棟距視野，休閒運動方便。

2.生活機能：苓雅早巿約120公尺(走路約2分鐘)，自強夜巿約290公尺(走路約4分鐘)，商家林立，生活機能成熟。

3.近光榮碼頭站：輕軌環狀線-光榮碼頭C10站約450公尺(走路約6分鐘)。

一方.淨Ⅲ生活機能圖

建案平面解析：

1.全區為獨棟規劃，標準層為22~32坪，2~3房規劃。

2.同一層4戶2部電梯，使用上沒有問題。

3.車道規劃在A2-2F的下方，會有風水考量的請注意。

4.黃色區塊為兩房22~28坪規劃，A1公園第一排，雙面採光，衛浴有對外窗, 低樓層會被隔壁公寓擋住視野較不佳；A2公園第一排，單面採光，衛浴無對外窗，次臥無對外窗；B1單面採光，陽台面隔壁大樓，採光會有影響，廚房跟客廳在同一區，會影響客廳傢俱規劃。

5.藍色區塊為2+1房32坪規劃，A3公園第一排，擁有獨立玄關，雙面採光，衛浴有對外窗，次臥有柱位會影響傢俱擺設。

一方.淨Ⅲ標準層平面圖

一方.淨Ⅲ1F平面圖

實價登錄分析：

1.亞洲新灣區個案：
一方.淨Ⅲ目前開價約29萬起，預計成交約25-27萬多。
陽光亞灣屋齡1年，平均成交約26.79萬，近期成交約26.2萬。
鳳凰真愛屋齡1年，平均成交約25.87萬，近期成交約25.47萬。

2.地王百貨區個案：
國聯I DO屋齡3年，平均成交約24.29萬，近期成交約24.36萬。
聚馥屋齡6年，平均成交約22.22萬，近期成交約21.36萬。
聯上iHOME屋齡8年，平均成交約25.63萬，近期成交約24.32萬。

3.中央公園區個案：
民生香榭屋齡1年，平均成交約26.11萬，近期成交約26.09萬。
城逸屋齡4年，平均成交約26.18萬，近期成交約26.18萬。
璟時尚屋齡0年，平均成交約29.74萬，近期成交約29.74萬。

4.亞洲新灣區與地王百貨區整體的價格差異不大，但比中央公園區個案來的低約每坪1~2萬左右。一方.淨Ⅲ與同區域的個案相比，整體的價格也是雷同的。一方.淨Ⅲ是符合區域行情。

亞洲新灣區