潘小龍的快樂賺錢筆記: 微笑時代(15002)

微笑時代(15002)

[高雄前鎮] 神揚建設「微笑時代」(大樓)[2~3房]{地上權}看屋心得

一、基本資料：

地點	高雄巿前鎮區	屋齡	預售屋
房型	2~3房	總戶數	748戶(住宅：720；店面：28)
坪數大小	25～37坪（建坪）	車位種類	平面
總樓層數	地上16樓；地下3樓	樓高	1樓6.4米、2樓以上3.2米
房屋坐向	皆有	管理費	55元/坪
棟數	4棟(A、B、D及E)	車位	633
銷售方式	代銷協助銷售	付款方式	自備3成、貸款7成
建設公司	神揚	完工日	2018年
物件形式	大樓	基地面積	3,452坪
樓層戶數	12併4電梯*4棟	管理方式	24小時物業管理
地址	廣西路上，近民權二路口	公設比	35%

二、地理位置：

三、平面配置：

[抱歉，拍的有點斜斜的]

四、公用空間：

一樓夾層有健身房、圖書室、才藝教室及電影室，頂樓有曬被區。

五、價格：（主建物＋附屬建物及公設部分合計後的平均單價）

預計房價開價約18~22萬/坪的85折，另購平面車位約150萬，推估2+1房的總價為，(18萬/坪*0.85)*29坪+150萬車位，估總價約593.7萬。

六、看屋心得：

1.南高雄第一個地上權的建案，使用年限為70年，實際使用為67年，前3年為建商對建案的銷售時程、工程施工..等作業所花費的時間。

2.房子方位為四個方位皆有，主要2房為南北向、2+1房為東西向及3房也是南北坐向(也就是角間)。

3.浴室開窗部份，有開窗的為2房與2+1房，而3房則沒有對外窗。

4.一樓店面目前皆已被預約光。

5.神揚建設為國揚投資的子公司。國揚蓋大坪數的國硯，神揚則蓋小坪數的微笑時代。

6.貸款銀行主要配合的為王道銀行~~土地銀行~~，貸款成數為七成，自備款為三成。

7.所選的樓層與棟別有固定配的汽車位與機車位，不得自行挑選。

8.以這四棟棟別來看，E棟的單價最低，B棟單價最高，而中間價位的為A及D棟。

9.每個棟別有四隻電梯，戶數為12戶，但中間有防火門隔開，所以嚴格講起來，應該是6戶兩隻電梯。

10.兩房與2+1房只有一套衛浴，而三房為兩套衛浴。

11.三房有設計一個小玄關。

12.目前高雄巿只有兩個案子為地上權或使用權的案子，一為微笑時代，另一個為美邦one more；微笑為地上權、美邦為使用權；微笑使用年限為70年、美邦為40年左右；微笑坪數為25坪起、而美邦為76坪起；微笑平均單價為17萬、美邦至少20萬起。

13.此建案的土地為國有財產局的地。

14.有設計全齡住宅，適用於行動不方便者使用。但後來聽說已經取消要蓋全齡住宅部份了。

15.吃的部份可仰賴光華路的光華夜巿，走路5分鐘左右可以到。至三多商圈與亞洲新灣區開車約5~10分鐘可到。

16.什麼是地上權住宅？就是土地是國家的，出租給建設公司，建設公司在上頭蓋房子；也因為取得成本較低，所以可用低於巿價行價的價格取得。也就是說「地上權住宅」指的是住戶擁有「土地使用權、房屋所有權」，少了持有「土地所有權」的成本負擔，因此，售價也相對經濟～(差別在於「地上權住宅」每年不用繳地價稅，但要繳租金，買賣成本部份少了土增稅)

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