潘小龍的快樂賺錢筆記: 灣花園（14004）

一、基本資料：
地點：高雄巿前鎮區
房型：2~4房
坪數大小：29~57坪
總樓層數：地上13樓、地下2樓
房屋坐向：三房面西南方
棟數：1棟
銷售：由代銷公司協助
建設公司：良誠建設
物件形式：大樓

樓層戶數：三併(1座電梯)
勘察日期：2014.05
地址：鎮海路82巷
格局：3房2廳2衛
屋齡：屬新成屋
總戶數：36(無店面、純住家）
車位：平面車位約9個（清潔費200元/月）
機械車位約27個（分上移65萬、中移75萬與下移60萬三種）（清潔費500元/月）
（只有四房物件可配平面車位；兩及三房只能選機械車位）
每戶配1個機車位
樓高：3.1米
管理費：70元/坪/月
付款方式：自備2成，貸款8成
完工日：2014年5月
管理方式：24小時保全管理
公設比：32.8%
基金面積：未知，但看起來不大

二、外觀與地理位置：
1.外觀：

將另外補外觀圖

2.地理位置：

3.平面配置：

A1為四房格局；A2為三房格局;A3為兩房格區。

4.1F格局：

5.A1格局圖：

6.A2格局圖：

三、公用空間：
公設比為32.8%，公用空間有：
一樓：健身房、宴會廳、信箱區..等
頂樓：曬衣區..等

四、價格參考：（主建物＋附屬建物及公設部分合計後的平均單價）
三房每坪開價23萬左右，總價1,0XX萬，虛坪為43.96坪，另外加一個B2固定中移機械車位75萬，房價加車價約1,1XX萬。

五、結論：
1.近捷運前鎮高中R5站，走路約10分鐘。
2.生活採買需到巿區或五甲商圈採買。
3.此區以我了解人口普通偏年長，感覺是早期前鎮開發的地方，屬於前鎮舊部落，存在很多公務人員。
4.因屬於新成屋，所以頭期款壓力較重，三房需拿出約2百多萬左右。
5.看過兩～四房格局，個人比較推薦三房格局（A2)，格局方正，採光很好，風水瑕疵較少；四房次臥風水瑕疵及面隔壁舊大樓，視野不佳；兩房由前陽台進出，面天井，房間採光皆不錯，可看到夢時代。
6.整棟大樓自來水透過德國BWT倍世全自動反況過濾設備進行過濾。
7.全棟只有一台電梯，廠牌為祟友，當天工人也在施工，所以坐電梯都要等一下，只有一個電梯就是有這個壞處。
8.每戶廁所的獨自的自動排煙系統，不會樓下抽煙，樓上也會聞到。
9.四房有配置德國SVAGO烤箱。
10.兩～四房房型皆有配置櫻花牌的烘碗機、電磁爐及抽油煙機；兩～四房房型也有配Panasonic免治馬桶座，而且給的很大方，每間衛浴皆有；每間房型都給一台四合一的暖烘機，冬天洗澡時，比較不會冷；使用防爆防火大門，也是使用感應卡式的進出方式；浴室使用TOTO馬桶。
11.三～四房的兩間浴室皆有對外窗及大理石浴缸；但兩房浴室就沒有對外窗及大理石浴缸。
12.在看房過程，不知什麼原因發現牆上的油漆會脫落，不知是未施工完成，還是..？
13.以相關數據來比較，以永信的亞灣最為合適；以面的道路大小來看，以亞灣勝（估有10米寬）；以公設比來比較，以灣花園勝(32.8%)；以總價來看，以灣花園勝(估每坪約少約1~2萬）；以社區地坪大小來看，以亞灣比較大。
14.以此區的未來性來看，主要還是仰賴亞洲新灣區與輕軌的發展，以長期來看，是可以期待的。

以上小見解。感謝～

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