投資老公寓 有頂加、近捷運最划算

雙北市都市更新曠日廢時,一度搶手的老舊公寓,房價不再水漲船高而逐漸收斂,原因是公寓市場的投資客變少了,但專門買進公寓的投資客認為,雖然都更熱潮消退,現在具有特殊條件的公寓仍值得進場,加以包裝轉手就有可觀獲利。 具有頂樓加蓋的老舊公寓,吸引不少投資客的青睞。

很多老公寓外觀殘破,走進室內,發現壁紙剝落,牆上壁癌、黴斑密布,更讓人看不順眼。「專挑爛房子下手,轉售價差反而大」,投資房地產20餘年、看過數百間房的進哥說,同樣的權狀面積,公寓比大樓有更多使用面積,價格還相對親切,只要有具有交通條件或頂樓加蓋,整理過後的增值空間不容小覷。 
老舊公寓多 只買雙拼、頂加產品 但公寓物件滿山滿海,怎麼挑選才最有增值空間?進哥認為,最理想的類型是緊鄰大馬路第一排的雙併公寓,同樓層只有對門鄰居,環境較單純。如果在雙北市,最好買有加蓋的公寓頂樓,因為頂樓增建可以賺到額外空間使用效益,且增建面積愈大愈划算。不過,像是屋頂隔熱處理、防水工程等裝修費,提醒應事先納入成本考量。 進哥說,一樣是頂樓加蓋,買四樓比買五樓更優,原因無他,住公寓只能爬樓梯,樓層越高越吃力,對大多數的住戶來說,每天要再多爬一層樓梯,對房價只會扣分。民眾還得小心,根據台北市違建處理規定,民國83年12月31日前興建的頂加屬於舊違建,被列管可暫時不予拆除,但84年後的頂加屬於新違建,等同即報即拆,台北市以外則不在此限。 捷運近一點 貸款成數高一些 捷運對房價的拉抬效果在雙北市最明顯,鄰近捷運出口的老公寓,貸款相對簡單,進哥說明,在銀行眼裡,老建物已不值錢,只剩土地價值,希望貸款成數高一些的民眾,最好挑選以捷運站出口為中心,走路10分鐘以內的範圍,即使屋齡高,貸款成數在七成五以上都不是問題。 最後,進哥提醒,越接近巷口的公寓,保值效果越好,避免買在巷底的房子,尤其是死巷,除了出入不便,還有風水忌諱,未來轉手可能賠錢出售。另外,鄰近宮廟神壇或變電箱、基地台等嫌惡設施的公寓也別考慮,只要看得到,對房價殺傷力都很大。

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